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O DIREITO DE RETRATO E O DIREITO DE PREFERÊNCIA AGRÁRIO A FAVOR DOS CONFINANTES

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Com o passar dos anos, o instituto da preferência agrária foi revisado e integrado com a alteração das normativas gerais e do setor.

Atualmente, o instituto da preferência agrária, em favor do cultivador direto confinante, é regulado pela L. 590/65 e pela L. 817/71.

Em particular, qualquer pessoa que quiser vender uma propriedade rural deve, previamente, fazer a oferta ao cultivador direto, proprietário dos terrenos confinantes, somente se sobre estes terrenos não se encontrarem agricultores em parceria, colonos, arrendatários e co-participantes.

Os princípios a serem observados para a alienação são de ordem formal. O futuro alienante deverá observar, minuciosamente, todas as regras taxativas às quais deverá adequar-se, para os fins da "denunciatio". Porém, as regras são muito simples. O promitente alienante é obrigado a enviar ao cultivador confinante uma proposta formal, por meio de uma carta registrada com aviso de recebimento, contendo a preliminar de compra e venda, onde deverá ser indicado: o nome do comprador, o preço da venda e a modalidade de pagamento. O titular do direito poderá exercer o direito de preferência dentro de 30 (trinta) dias.

São três os requisitos para que se possa usufruir o direito de preferência:

a) o interessado deve cultivar o terreno por pelo menos 2 (dois) anos;

b) o interessado não pode ter vendido outros terrenos agrícolas nos 2 (dois) anos anteriores, salvo no caso de cessão com objetivo de recomposição fundiária;

c) a propriedade agrícola a ser adquirida, eventualmente acrescentando-se a outras já possuídas, não deve superar o triplo da superfície correspondente à capacidade de trabalho da sua família (a denominada ULI, ou seja, a unidade de trabalho individual, calculada tanto individual quanto conjuntamente com todos os membros da família).

A tais requisitos chamados positivos, adicionam-se outros requisitos, chamados negativos, ou seja, o direito de preferência ser excluído no caso de:

1) permuta, venda forçada, liquidação imposta, falência, desapropriação por motivos de utilidade pública ou quando o terreno se encontrar no interior de um plano regulador destinado à utilização edilícia, turística e industrial;

2) terreno adquirido pela Caixa para a formação da propriedade de agricultores ou outro organismo fundiário;

3) propriedade rural objeto de compra e venda conferida a uma sociedade, cujo proprietário torna-se sócio, ou quando o terreno de propriedade da sociedade for "atribuído a um sócio no momento da liquidação da sua quota".

Se o direito de preferência for exercido por mais confinantes, a prioridade é dada pela presença de uma empresa de "cultivadores diretos e empreendedores agrícolas a título principal, com idade compreendida entre 18 e 40 anos, ou às cooperativas de condução associada dos terrenos" e, no âmbito destes, ao número dos operadores nestas condições e que sejam dotados de um conhecimento profissional adequado.

Se o proprietário não proceder à notificação, denominada denunciatio, ou se o preço indicado na preliminar for superior àquele indicado no contrato definitivo de compra e venda, o interessado poderá exercer, dentro de 1 (um) ano da transcrição do contrato perante o Cartório de Registro, o direito de retrovenda contra o adquirente. Poderá, substancialmente, reivindicar o imóvel.

Se o interessado exerceu o direito de preferência ou de retrovenda, o pagamento do preço acordado deverá ser feito em até  3 (três) meses da notificação do proprietário ou do exercício do direito de retrovenda ou, no caso de recurso perante o juiz, do dia em que a causa terminar, com sentença transitada em julgado.

Se o cultivador que exerce o direito de preferência demonstrar que apresentou um pedido de mútuo, tal prazo "é suspendido até que o mútuo não seja concedido ou até que seja expressa a recusa ao final da fase instrutória" e, de qualquer modo, não é superior a 1 (um) ano (na realidade, é admitida uma prorrogação de 6 (seis) meses se a não concessão do mútuo depender da falta de fundos públicos).

No caso de de pagamento atrasado, a "transferência da propriedade é submetida à condição suspensiva do pagamento dentro do prazo estabelecido".

No caso em que o direito de preferência for exercido em comum por mais pessoas que tenham direito, e se algum desses abandonar a propriedade rural dentro de 5 (cinco) anos da compra, os outros componentes terão direito a resgatar a quota acima indicada no preço considerado conveniente pelo Serviço Decentrado da Agricultura, ou pelo Ente preposto pelas leis e regulamentos em vigor ao momento do abandono, se a compra foi realizada com o objetivo de assegurar a consolidação da empresa familiar cultivadora, de dimensões econômicas eficientes". Em todo caso, a prioridade será sempre dada aos cultivadores diretos ou aos co-herdeiros do vendedor.

A ratio da norma é constituída pela promoção da propriedade da família de agricultores e pela tutela para a consolidação da mesma.

No caso de venda para outro sujeito, que não observar os requisitos subjetivos e objetivos previstos pela lei (seja no caso da falta da denunciatio, ou no caso de erro da mesma). Então, o cultivador preterido deverá dirigir-se ao Juiz para a tutela do próprio direito.

Previamente, providenciará a notificação do vendedor e do comprador, anunciando o recurso ao Juiz se não se deferir a transferência da propriedade a seu favor.

Se isso não acontecer, o vendedor tem o prazo de 1 (um) ano para exercer o seu direito de retrato contra o adquirente. A Jurisprudência mais recente não considera necessária a presença in judicium do vendedor para a correta instrução da causa, e como hipótese de litisconsórcio facultativo e não necessário.

Todavia, os casos de economia processual, aconselham a notificação do ato de citação diretamente a ambos os contratantes.

A competência, para a Jurisprudência consolidada pela Suprema Corte, pertence ao Tribunal ordinário, e não às seções especializadas agrárias, já que o direito trata sobre a matéria contratual e a violação das obrigações prescritas em matéria de preferência, sendo irrelevante que o fato se trate de terrenos agrícolas.

A qualidade de propriedade agrícola, pois, é relevante onde se verificar, na fase instrutória, a presença ou não dos requisitos objetivos na pessoa do retraente.

De fato, é praxe consolidada considerar excluídos, do direito de preferência, aqueles terrenos agrícolas que, pela sua natureza expressa, não são considerados propriedade agrícolas, como por exemplo, os terrenos destinados à indústria, turismo ou exclusivamente à construção edilícia.

Naturalmente, isto não significa que os terrenos chamados mistos não possam ser considerados destinados à agricultura, tais como, por exemplo, os terrenos nos quais se encontra um aglomerado de casas, ou uma construção rural com jardim e terreno incluído. A Suprema Corte se pronunciou a favor de uma preferência na presença de uma pedreira. A preferência é excluída quando a extensão do terreno é, por sua natureza, tão pequena que não permite qualquer cultivo (por exemplo, no caso de uma faixa de terreno estreita ou de um pequeno retângulo de terra).

A sentença será declaratória dos direitos do cultivador preterido e com efeitos obrigatórios contra si, uma vez que obrigará a si mesmo versar o preço pago na primeira venda, no prazo estabelecido pela lei. Somente assim se aperfeiçoará a preferência agrária a seu favor, tornando-se o legítimo proprietário do terreno agrícola.


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Valeria Baffa

Carolina Pinto Follador

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A = Avaible for translation
T = Translated and avaible for revision
TR = Translated and Revised
OT = On Translation
OR = On Revising
M = Native Language Essay (not avaible for translating/revising)


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J-IT133 J-PT97RETRATTO E PRELAZIONE AGRARIA IN FAVORE DEI CONFINAN-TI.AAMAAATAA



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